政治局定调“新形势”,地产利好有多大?

  业内指出,当前的市场恢复和政策见效,还是远低于年初预期的。

  监管层定调变化,市场一片沸腾。

  7月24日的政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  此前不久央行也指出,“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”。业内普遍认为,这意味着政策将会继续沿着边际放松方向发展。

  经济学家任泽平预计,此前市场过热时期出台的限制性措施会逐步取消,比如限购、限贷、限价等,恢复市场常态,促进软着陆。稳楼市,允许各地自救取消部分限制性措施,支持刚需和改善型需求。

  一家房地产行业第三方机构分析师向记者表示,这次政治局会议的表态在一定程度上意味着政策转向,未来调控放松的预期“打满了”。

  25日,记者从某新一线城市房企人士处了解到,当地已在探讨取消限购、限贷,未来一两个月内或将有所结论。

  地产专栏作家西峯也向记者表示,限购、限价等许多限制性政策原本是应对短期市场变化,如今随着市场现状的变化,短期政策也应做出相应调整。目前部分短期调控政策长时间不退出,无法跟随市场变化而调整,已存在明显的滞后性。

  华泰证券指出,当前重点城市核心区政策存在较大改善空间,预计在政治局会议之后,会有很多重点城市政策会逐步落实政策优化,如核心城市的限购限贷限售、认房又认贷等政策的宽松等。

  各种可能性之下,资本市场情绪高涨,地产板块领涨A股。截至今日收盘,房地产(申万)以6.11%的涨幅位居各大行业之首,迪马股份、金科股份、新城控股、滨江集团、中南建设等皆涨停。

  但身为市场主体的开发商,对接下来的政策和市场并不算十分乐观。多位受访房企人士均表示,会议内容并未超出预期。

  某TOP20房企市场负责人认为,这次会议的内容符合之前的预判,下半年的政策力度或许会有所加大,但也不会太强,预计会是弱刺激,市场启动大约要到今年底或明年年初。“这一波会有利好,但要保持冷静。”

  事实上,多位受访人士指,目前许多城市的放松空间已较为有限。

  据华泰证券统计,2022年来,各地共出台放松政策835条,内容涉及限购、限贷、公积金、购房补贴、税费减免等方面,但从2023年一季度以来相关政策出台节奏明显趋缓。

  上述房企市场负责人直言,行业历经如此多次的政策放松,目前还有空间的城市,“其实不超过10个”,占市场成交量53%的三四线市场,放松政策已经应出尽出了。

  上述机构分析师也指出,以强二线城市苏州为例,限购放松的空间已非常小,对外地人在苏州购房,目前仅核心的园区和姑苏区尚有6个月的社保要求,其他区域的要求多为3个月,相当于解除限购要求。

  多位受访者提出,在经济复苏动力不够强劲的情况下,单纯依靠房地产行业政策,市场提振效果不会太明显。

  从目前来看,行业下行的趋势仍未得到有效扭转。国家统计局数据显示,“小阳春”中介之后,房地产销售自4月起持续下滑,6月单月,商品房销售面积和销售额同比分别为-28.1%和-25.0%,较5月下滑8.4和20.1个百分点。

  进入7月这一房地产销售的传统淡季,各大房企的市场表现越发不理想。一份广泛流传的某头部房会议纪要显示,7月至今,该房企项目的来访环比下降约4成,核心城市也出现萎缩迹象,接下来或许还会有不少开发商采取降价销售策略,“要坚定换回现金流”。

  多位房企人士表示,其所在公司的体会也大致如此。有某华东房企人士告诉记者,从包括合肥、南昌等重点城市的区域反馈来看,在目前的市场情况下,其手中的项目也多是降价后才实现销售,“跑量换现金流”。上述市场负责人也将7月至今的表现形容为“断崖式下降”。

  某闽系房企人士向记者透露,近期在西南地区一四线城市调研时发现,城市核心区的优质项目也需要降价才能实现销售。“当地还是有改善需求在,但大家出于对未来还款能力的担忧,还是不敢轻易出手。”

  一家全国性房企内部人士也表示,总体上来看,当前的市场恢复和政策见效,还是远低于年初预期的,“房企境况还是比较难”。

  尽管本次会议中给出的是新定调,但有业内人士指出,这其实是过去一段时间内的市场形势在监管层面得到了确认。

  西峯指出,2021年上半年监管层连续释放调控政策,以抑制过热楼市。2021年下半年地产市场则迅速降温,大量房地产公司债券和商票出现违约,销售因此迅速下滑,并自此进入持续下行的通道;从政策层面上看,2021年四季度金融政策已有率先放松的迹象,2022年1月郑州率先“救市”,此后各地也纷纷开始调整政策放松楼市管制,以及2021年下半年骤然出现的土地市场广泛流拍和转冷,也说明中国楼市供需关系的变动早已逆转。

  于是,在行业下行了如此长时间的背景之下,监管层提出“提出适时调整优化房地产政策”,市场是否会随政策扭转而转变?

  信达证券地产行业首席分析师江宇辉认为,考虑到全国房地产市场下跌超过两年,整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。“当前政策核心意义不在于让市场快速回暖,而在于市场止跌,因此我们判断政策会持续宽松至市场止跌回暖。”